有商无圈和有圈无商——九江商业转型何去何从（69楼更新商调资料）

常欢

BY菌菌        
   
    作为传统的沿江城市，九江多少个世纪以前就是中国的四大米市，可谓商贾云集自古就是中国东西南北商贸的一个中转站和重要节点，特别自近代开埠以来就一直是江西商贸的桥头堡，一度引领把持江西商贸，开江西风气之先河。码头文化熏陶下，九江重商的传统得以延续。一条大中路的变迁就承载这九江商业百年的历史。一个城市的商业往往是这个城市活力的象征和载体，而进入新世纪，九江在商业领域发展上似乎艰难了许多。商业布局、业态、理念等等和兄弟城市相比已经逊色，现实的九江商业显得比较尴尬，八里湖新区开发似乎给了九江商业一线新的曙光，如何转型需要我们共同思考。
        
        现状一：有商无圈 九江商业现实很尴尬        
        
               
    在九江人的脑袋里，很少会有商圈的概念，更多的是“上街”的概念，沿袭多年的生活习惯让本来承载力就有限的浔阳路在当前已经不堪重负。
   九江传统商业中心区自八角石到新桥头通过大中路、浔阳路串联，呈带状分布。百年来一直是九江最繁华最热闹的商业中心街区。但按照严格意义的商圈来说，这两条路仅仅只能叫商业街，离配套完善便利的商圈还有一定距离。下面就目前现状分析下九江传统商业中心所要面临的现实尴尬：
   首先，城市商业中心位置靠北，传统商业中心对城市未来发展辐射带动有限。从长远看，商业中心偏居九江城北不利用新区开发和人口集聚。
   一般而言，一个城市的商业中心与这个城市的几何中心重合的概率还是比较高的，但是这种高的概率因为长江和码头的存在没有发生在九江，这是历史事实我们要尊重，但并不意味着城市就此就不发展了。武汉的武昌同样跟九江处于长江南岸，商业格局和九江大相径庭，不仅保留了最老的司门口商业街区而且有中南商圈和徐东商圈而且还有依托高校和高新技术产业崛起的鲁巷商圈，虽然武汉不是九江可以同层次考量的，但在商圈的布局上，至少武昌没有长江和码头的束缚。
   其次，城市商业中心网点业态相对分散，缺乏大型城市综合体对现有商业业态整合，形成集聚效应，汇聚更多人气和更多生活便利。
   九江几个大一点的百货和购物广场业态都没有集中分布，太平洋如是、联盛如是、沃尔玛如是、派拉蒙如是。买个东西要跑来跑去，在“一站式”购物大型城市综合体商业业态大行其道的今天似乎有些不合群跟不上时代发展。而本土开发商的小型“城市综合体”信华城市广场项目，在当初开发是时候一度被寄予很多期望，但目前看来，这个号称城市综合体的项目效果并没有像人们想象的那么好，大中路的繁华并没有完全融入到这里。这个地段可谓人气有余而繁华不足。反观国内其他城市，商圈内购物、娱乐等场所相对集中，至少有多家购物中心集聚。典型的如重庆解放碑、上海徐家汇等等，近的省城南昌八一广场也是如此。虽然大城市不一定适合九江的现状，但在迈向特大城市的过程中九江终究要面对这样的尴尬。我相信商业开发与九江的繁华是可以找到共同努力方向的。
   再次，城市商业中心区域相对狭小空间和能力受到诸多限制，转型升级并非易事，而新开发商业网点并非一朝一夕就能见效，进退之间陷入两难。
   从事物的特殊性角度出发，姑且不问“商圈论”是不是一定就适合九江，单纯从生活的便利性而言，九江商业网点和业态的分散错乱，一定程度上束缚了九江城市发展和商业成长的空间。
   目前看国内二三线城市成熟的商业开发都是基于商圈考量的，一个城市的商圈无疑是这个城市繁华的缩影，在九江八角石到四码头再到新桥头这样的狭长地带画个圈很容易就掉进长江掉进南门湖去了，所以基于此想必当年规划部门绞尽脑汁也没有用“商圈”这样的规划取而代之的是“商业中心”这样的字眼。
        
        现状二：有圈无商 九江新区商业开发见端倪        

    可以说包括省城南昌在内整个江西城市商业地产开发是缺失的，市场机会潜力尚有挖掘空间。城市综合体是顺应中国城市化进程不断加快这一大的潮流趋势。城市化进程在加快，尤其像南昌、九江这样二、三线城市未来的发展需要，使得城市综合体做为消费终端市场、商业中心不断地开发建设，种种因素也都为城市综合体的落地生根作了铺垫和保障。
         
    在房控新政背景下，住宅商品房作为投资的市场需求得到充分抑制，商业地产已经迅速升温。九江商业发展也伴随着八里湖新区建设的号角逐步把视角深入到城市西部八里湖东岸的九江经济技术开发区，市政府已经明确提出“茅山头第二闹市”的概念规划相当于在八里湖画了一个圈，一个承接九江繁华的八里湖核心商圈。目前的城市建设态势来看，现在的八里湖和十年前的红谷滩有不少相似的地方，但也有着太多的不同。
   两者相同的一是政府对于新区开发的力度和决心；二是规划定位均为城市功能新的行政商务核心区；三是都处在城市新区建设的初期。而不同的一是两者区位不同，红谷滩面对南昌老城区是跨赣江，而九江八里湖与老城相连；二是两者开发年代和理念不同，十年前的开发理念和现在的理念显然有不少区别，从红谷滩目前的发展来看，高楼林立非常显著，而八里湖在开发理念上并不一味追求高楼，更多的是“显山露水”的城市品位；三是两者开发的资本运作团队上，红谷滩上可以见到不少国内一线的大型房地产开发企业的身影，而九江八里湖对于国内一线房地产商业开发企业的吸引力尚待加强，这与城市本身对于资本的吸引力有不少关系，就目前来看，九江及江西本土房地产开发企业与外来企业两分天下的格局初步形成。本土房地产企业在传统的商品房领域已经非常成熟，但是在商业地产板块一直以来本土企业的表现并没有人们想象的那么出色，最明显的表现体现在招商方面。一个城市商业的活力很大程度上取决于招商的档次。相比较万达在全国的扩张模式，本土企业更多的是心有余而力不足。
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    信华.西郊花园、汇金.大润发广场、金大地等为代表的一大批市场将搅热九江的商业地产市场，作为小型城市综合体的“金大地”项目和汇金.大润发广场项目在一定程度上揭开了九江真正意义的城市综合体开发的序幕。跟南昌红谷滩相比，九江还有很长的路要走。无论是已经开发的柴桑春天商业街，还是未开盘的信华西郊花园等代表性商业地产，都是商住结合商业街的传统开发模式。这与就的城市商业承载能力不无关联，就城市综合而言，九江的开发体量控制在南昌的三分之一比较合适，所以目前南昌的“井喷”无论最后结局如何可以给九江不少借鉴。
   就城市发展而言，九江非常需要真正意义上的大体量城市商业综合体，但九江毕竟城市人口消费水平距离省城还有较大差距，所以相对南昌而言，九江城市商业综合体的“少而精”更显重要。前不久不少网友也就南昌红谷滩商业的“少而精”提出了不少观点。城市商业格局尤其是冰冻三尺非一日之寒，八里湖在政府的大力引导下已经画好一个圈就等开发商的大手笔运作和社会各界方方面的共同努力，十年积淀武汉鲁巷、南昌红谷滩等等才有了今天的雏形，相信八里湖也会有这样一天。
        
        机遇一：国家房控新政出台 各大地产商寻求商业地产开发突围
        
    去冬今春以来，从中央政府连续出台的房产调控政策看，都给出一个较明确的信号：商业地产越来越受到关注，商住倒挂现象或将消失。作为多种商业地产业态综合的城市综合体，其对于城市商业发展的价值和优越性就不言而喻了，越来越多的有实力的开发商将应对国家房控政策的重点放在商业地产板块尤其以城市综合体最为看重。
        
   就商业地产而言一个城市的城市综合体就是这座城市的地标，城市综合体不仅仅是单纯的房地产开发，更是为城市带来品质的提升。政府要推动城市化进程，为市民生活打造更好的消费场所，提供更好的环境，提升城市的文化、消费的整体水平，城市综合体无疑是最好的载体。城市的发展推动了城市综合体建设，反过来，城市综合体又有力地提升了城市的形象，营造了更为成熟的商务环境和商业氛围。对于比较成熟的商业综合体来说，其消费体验与商业模式能够极大的吸引区域内人群。工作、见客户、休闲、健身、观影、逛超市、喝咖啡、朋友聚会……当这些生活追求都可以在某一综合体内实现，一个较小的范围内的商业效应将会无限放大。
        
        机遇二：九江八里湖新区开发 初具规模新的商业中心存在刚性需求
        
    “茅山头第二闹市”的相关新闻报道，已经表明了市委市府的决心和力度，从过去两年的新区发展情况看，这些规划和政策的决心力度都是一直延续的。政府一直在大力引导新区主动承载更多城市功能成为九江科学发展可持续发展的新动力。
    就八里湖新区建设进度而言，适度跟进商业地产开发已经不再是纸上谈兵的事情，而是已经有开发商摩拳擦掌谋篇布局了。九江新开工的两个小型城市综合体商业地产项目都集中在九江经济技术开发区范围内。随着城市化进程的不断加快，和新区开发的不断深入，新区将集聚大量新市民，而他们对新区生活便利性的需求相比相对成熟和完善的老城区更加迫切。相信在新区人口集聚的过程中这种刚性需求会持续存在并持续升温。
    而在八里湖核心区域高起点大规模的谋划大型商圈和城市综合体等商业项目，不仅为城市商业转型升级提供了契机而且今后的发展奠定良好的基础。
        
        机遇三：老城商业网点的逐步改造升级 增强商业布局的便利性
        
    我们注意到，在八里湖新区大力拓城的同时市委市府已经下决心对老城商业中心区大中路步行街进行了脱胎换骨式的改造，力度不可谓不大，效果不可谓不好。但中心城区核心商圈依旧缺失的现状，给这一区域的改造留下很大空间。即便在形式上没有“圈”的形态但已经具备的基础和潜力对便利性的需求并没有缩减。
   从目前的情况看，四码头的“乱”和太平洋、十里大楼的孤独正是九江商业布局结构性矛盾代表，而市委市府也已经或正在酝酿对这些区域改造，随着新桥头金大地项目、与八角石相衔接的浔阳东路地下商业街项目的实施，相信会有相关考量。而就目前的趋势看，大中路两端和大中路中段改造潜力尚存。虽然相对艰难，但九江商业转型的内外动力随着时间推移会逐渐增强，市民对生活便利性和生活品质的追求会上升，传统商业区改造升级势在必行。
        
        机遇与挑战并存九江商业转型何去何从
        
    生活在这座城市，我们不难发现九江商业百年积淀的厚重。而在当今市场经济的大潮中，九江城市商业的结构性功能性确实也是非常明显的。就商业业态来说，九江初步具备了各类业态，但在空间结构上相对分散的格局还没有根本性的改变，而市民日益增长的对生活品质和便利性的需求一直存在。随着城市建设和房地产开发的不断推进，商业地产的开发项目会逐步参与到九江的城市进程中。而就目前九江的城市建设和地产开发情况来看，我们不妨仔细思考下列问题，为九江人民生活品质提升和商业转型找到方向、目标和动力。
        
        问题一：有商无圈现状下几个九江传统商业中心和网点如何进一步改造升级？
        
        问题二：有圈无商规划下九江八里湖湖新区如何高起点高标准建设新商圈？
        
        问题三：九江人需要什么样的城市商业？
        
        问题四：房控新政背景下，九江城市建设与商业开发如何作为？
        
        问题五：。。。。。。
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